近年来，物业管理早已由“四保一服”传统行业转变为基础物业管理、社区增值、城市服务、IFM、商业运营等多元化专业赛道协同发展的综合型行业，行业边界突破，充满想象空间。尽管近年来受多方面的影响，物业管理行业的社区增值服务、开发商增值服务、城市服务等专业赛道均受到一定冲击，与基础物业管理相比，营收规模及利润率有所下滑，但从行业长远发展看，做好基础服务的同时，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势进一步激活多元赛道潜力，是行业面临的重要课题。

　　基于住宅物业发展而来的社区增值服务被视为物业管理行业的第二增长曲线，对物业公司而言本质上是一种跨行业竞争的市场行为，存在一定竞争壁垒。物业企业应充分认识并发挥自身优势，才有机会获得成功。如物业企业开展上门服务、家政服务等与物业管理跨度小，但频次高、需求高的增值服务，凭借响应及时，服务专业的优势更容易赢得业主认可。在房屋经纪类业务，尤其是针对二手房的租售业务，物业企业可以发挥熟悉房源、了解业主、更好为客户匹配房源的优势。而在美居服务中，除了新房装修，物业企业凭借强大的资源整合优势，及时与客户进行互动沟通，安心的售后保障等使存量房装修业务的拓展更具可行性。

　　在业务布局方面应保持审慎态度，尽量做到少而专、专而精，根据自身优势筛选赛道，避免资源和人力投入过度分散导致全局失败。物业企业在发展社区增值业务的过程中不是盲目地追求服务多元，而是结合自身优势和资源禀赋精挑细选适合自己的赛道。

　　基于非住宅物业的IFM是近两年的热门赛道，客户需求多、服务内涵广，市场潜力大，专业性、综合性更强，对服务提供方的要求更高。IFM是B端企业客户和G端政府机构的非核心业务的外包服务，涵盖内容丰富，定制化强，目前竞争程度不高，是物业企业争相布局的蓝海市场。传统物业管理是针对非住宅项目的公区进行管理，IFM是服务于非住宅的业主和租户，物业管理叠加IFM服务有效提升非住宅项目的服务密度，充分挖掘市场潜力。

　　目前国内物业企业主要以团餐服务、保洁服务为切入口进入IFM领域，其他诸如资产管理、服务、环境与能源管理、企业设施维修维护、员工福利管理等尚待突破，IFM服务深度值得进一步拓展，巨大的市场潜力远没有释放出来。例如，分业态看，医院物业潜在的团餐服务、服务、医疗垃圾处理、就医流程优化、设施设备维护等多方面的需求仍未得到满足，而学校物业中的餐饮、、零售、课程管理、洗衣服务等业务仍有待物业企业进一步深拓。

　　由于IFM服务主要衍生自非住宅业态，国内非住宅物业存量市场空间大、机会多，为IFM的发展提供了有机沃土。轨道交通物业方面，据《2022年交通运输行业发展统计公报》，2022年末全国铁路营业里程15.5万公里，其中高铁营业里程4.2万公里；全国公路里程535.48万公里，比上年末增加7.41万公里；全国港口生产用码头泊位21323个，比上年末增加456个；颁证民用航空运输机场254个，比上年末增加6个。医院物业方面，据国家统计局数据，截至2023年末，全国医疗卫生机构数量为107.1万个，其中包括综合医院、中医医院、中西医结合医院、民族医院、各类专科医院和护理院在内的医院数量达3.9万个（不包括专科疾病防治院、妇幼保健院和疗养院）；基层医疗卫生机构数量约101.6万个。学校物业方面，据教育部公开信息，2023年全国共有各级各类学校49.83万所，存量市场广阔，仍值得物业公司进一步拓展。

　　此外，城市服务是近几年物业行业的热门赛道，跟传统物业管理业务相似，尤其清洁、绿化养护、垃圾清运等市政环卫服务，主要是服务空间的升维，由社区物业管理演变为城市服务甚至城市运营。随着全国环卫市场化的逐步推进，物业服务企业的参与程度越来越高，已在市政环卫领域占据一定市场份额。据公开数据统计，截至2023年末，就全国环卫市场而言，城区市场化率增至77%，农村市场化率增至64%，全域市场化率增至59%，尚未开展环卫市场化改革的区县仅剩514个，不足总量（2862个区县）的两成（18%）。碧桂园服务、雅生活集团、深业运营等多家物业企业均在市政环卫领域谋得一席之地。目前，物业企业主要抢占市政环卫市场，头部企业开始布局智慧城市运营、城市综合治理等领域。伴随城市服务的逐步深入，城市综合治理、智慧城市运营等服务成为物业企业探索的新领地。

　　近年来，物业管理行业在时代浪潮中不断积淀科技底色，逐步由传统物业管理服务转变为智慧社区管理者甚至智慧城市运营商，行业在科技的助推下发生巨变。互联网、物联网、人工智能、大数据、智能机器人等发展之迅速令人惊叹，也极大改变了人们的生活和工作方式。物业服务物业企业顺势而为，积极拥抱科技，将新技术不断应用于管理和服务，开启“智慧物管”新时代。

　　2013年及以前是行业的科技应用萌芽期，绝大部分物业服务企业对如何应用科技没有清晰的认识和明确的发展策略，部分物业企业通过引入闭路电视、电脑等硬件设施或者购买软件系统应用，进行较为初级的智能化建设；2014-2018年，行业在科技应用方面进入快速落地期，各种业主端及员工端APP、微信小程序、智能设施设备纷纷涌现，大部分物业企业在此阶段实现了线上缴费、报事报修、线上团购、互动交流以及智慧停车、智能安防，提高了服务的精准度，优化了业主体验，增强了物业管理的安全系数，让业主更安心，更放心；2019年以来，越来越多的物业企业加大智慧物联平台的建设力度，并在实际物业管理多场景中深化科技应用，解决社区治理中的困难，提供一揽子解决方案，行业进入科技应用深化期。

　　科技赋能物业管理已在全业态、全场景中体现地淋漓尽致。物业企业结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案，不断打破服务边界，满足不同业态的物业管理需求。金科服务的天启科技分别针对住宅、商写、园区、学校、医院、城市服务等业态或场景提供“智慧小区”、“智慧楼宇”、“智慧园区”、“智慧校园”、“智慧医院”、“智慧环卫”等智能解决方案，赋能生活方式升级，为多元人群创造更大的价值。融创服务在管理重庆医科大学附属儿童医院项目的过程中，引进先进机器设备，采用智能物流机器人全周期保驾护航配送服务，物流机器人采用RFID识别技术、自动收发系统、采用独立货柜、鉴权取货，可以有效避免送错药、拿错药，保障临床用药安全；在医废管理方面，通过智能手段使医废数据自动统计形成报表，减少统计工作，医废数据可追溯，有利于减少丢失遗漏风险等。泛海物业始终站在科技服务的前沿，积极探索科技赋能模式，通过自主研发的“海e智慧社区平台”、“乾洋智慧物联平台”双引擎战略，利用科技手段，解决行业痛点，为行业提供智慧社区/智慧园区整体解决方案，实现“人互通+物互联”，为城市生活新生态进行“全场景赋能”。围绕“实现智慧物业管理”核心理念，中天城投物业依托“一个中心、三个建设”的信息化2.0应用架构，坚持“智慧物业管理系统”核心，构建全方位覆盖的数字社区、开发打造高效调度系统、建立精准科学决策机制，形成横向畅通、纵向贯通、调度有力、助力决策的“三位一体化”科技物业目标，聚焦打造“智能科技化”管理及“智慧人性化”服务，解码美好数智生活。

　　随着“物业+科技”的不断深化，科技应用几乎实现全场景覆盖，并成为解决物业管理实操难题的金钥匙。电动车充电的安全问题，垃圾分类及处理问题，小区安全的检测等问题迎刃而解。电动车火灾是十分常见的社区悲剧，今年2月份南京雨花台区明尚西苑的电动车起火事件为全国拉响了警报，事件引起公众的广泛关注，我们在惋惜和悲痛的同时，不得不承认，这是个历来已久的难题。部分物业企业通过引入智能充电桩的方式解决业主电动自行车“充电难”的问题，还有企业借助科技手段阻断业主推电动自行车上楼，从一定程度上杜绝了安全隐患。

　　随着行业发展节奏放缓，由高速发展转为高质量发展，企业对于人员素质和能力提出了更高要求。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的，物业服务质量与员工的素质息息相关，物业企业通过精简、优化现有员工团队，招聘更多专业人才，实现组织结构的优化及员工素质的提升，为企业未来发展积蓄能量。

　　从学历结构看，2023年，物业企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.16%；大专学历人员占比23.15%；高中及以下人员占比分别为64.69%。物业企业从业人员的学历平均水平持续提升。一方面，我国劳动者受教育程度不断提升，物业管理行业也相应呈现出学历普遍提升的趋势；另一方面，由于物业管理行业不断开辟多元新赛道，需要更多学历高、专业性强的人才；更重要的，由于物业行业近年来的深化发展，需要一批懂战略、懂管理、懂资本、懂技术的高素质人才。此外，随着智能设施设备的进一步应用，一定程度上减少了用工数量，而这些大多数为学历较低的基层岗位。

　　尽管学历结构不断优化，物业企业高中及以下的员工占比仍然很高，达64.69%。物业管理行业的服务特质十分突出，并不是只有学历高的员工是“人才”，平凡的岗位，尽职尽责的心，能做好服务的员工都是人才，他们奠定了企业稳步发展，赢得市场口碑的基础。物业企业的基层员工占比较高，保安、保洁、绿化、维修、客服等都是学历相对较低的基层岗位。但物业企业不断加强标准化建设，强化员工培训，提升员工的服务理念，使每个岗位的物业人都发挥出应有的价值。

　　除了传统岗位，物业管理行业的“新兴”岗位越来越多，主要原因在于物业服务企业在不断探索新业务，而不论是发展社区零售、美居服务、房屋经纪、养老服务等社区增值服务，还是布局诸如团餐、能源管理、城市服务等创新型服务赛道，本质上都是物业管理行业跨越到新的专业领域。跨行业发展新业务并不容易，纵观行业近几年的增值服务发展状况便可窥见一斑。物业公司的最大优势就是“近场优势”，而在专业领域的能力短板是制约社区增值服务发展的关键因素。物业企业充分认识到引进专业人才的重要性，制定了严格的专业人才招募标准，逐步搭建起各业务板块的人才团队，为新业务的发展和模式探索注入新动力。

　　人才是推动物业管理行业持续发展的核心动力，吸聚优秀人才仅仅是第一步，能进一步留住人才，激发员工的工作热情，使其发挥自身价值则更为重要。物业企业高度重视人才培养，通过定期、不定期，线上及线下等多样化培训方式，不断提高员工的专业能力和综合素质。同时，关注员工的发展和需求，为员工提供更好的工作环境及福利保障，部分上市公司也通过建立股权激励机制激发员工的潜能，提高工作积极性，提升团队稳定性，推动企业实现高质量发展。

　　2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低，回落至2015年的水平。

　　部分物业服务企业，尤其地方国资背景物业企业，仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化。截至3月底，泓盈运服、深业运营、经发物业三家物业企业仍在IPO进程中，且于2月份均已获得中国证监会发布的境外上市备案通知书，3月均已再次向港交所递交招股书，2024年年内有望登陆港交所主板市场。

　　从资本市场表现看，物业板块自2023年以来，总市值仍处在波动下行趋势。截至4月11日，港股物业上市公司总市值约为2065.70亿港元，其中，市值最高的是华润万象生活，为617.42亿港元。受上市公司盈利情况影响，已有超十家港股物业上市公司净利润为负值，剔除这部分企业后，其他上市公司平均市盈率约处于10倍到11倍之间，2024年以来保持稳定。